买卖不破租赁承租人解除合同权利是否存在？

本文介绍了买卖不破租赁承租人解除合同权利的问题以及买卖不破租赁的例外情况。买卖不破租赁是指只要双方达成一致意见，就可以解除合同。在租期未届满的情况下，原房东如果将房屋转让给其他人，那么原房东在租赁合同中的出租人地位就会自动被新房东所取代。对于买卖不破租赁的例外情况，例如房屋在出租前已设立抵押权或已被依法查封的情况，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民不予支持。

法律分析

一、关于买卖不破租赁承租人解除合同权利的问题，应该如何看待？

买卖不破租赁承租人解除合同权利是存在的。只要双方达成一致意见，就可以解除合同。然而，在租期未届满的情况下，原房东如果将房屋转让给其他人，那么原房东在租赁合同中的出租人地位就会自动被新房东所取代。新房东需要遵守租赁合同中的相关规定，享有相应的权利，并承担相应的义务，直到租赁合同约定的租期届满为止。

买卖不破租赁原则是应当遵守的，在城镇房屋租赁合同中同样如此。出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移，承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子卖了，租赁关系仍然存在，买受人不可以破坏这个合同租赁关系。

二、买卖不破租赁的例外情况有哪些?

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

2、房屋在出租前已被人民依法查封的。”

当房东将房屋抵押后再与租客订立租赁合同，则抵押权人实现抵押权将房屋拍卖后，租客面对新房东的腾房要求时，不得援引“买卖不破租赁”原则。若原房东未于订立合同时书面告知租客房屋已被抵押，则需要对租客的损失承担赔偿责任。若明确书面告知租客房屋已被抵押，则租客的损失便由自己承担。同样的，房屋在出租前便被查封的，租客也不受“买卖不破租赁”原则的保护。

现在房屋的价值是非常大的，很多人会利用房屋来做很多的事情，比如说租给他人来收取租金，还有就是在贷款的时候也可以利用房屋进行抵押，这就会导致一个房屋上存在着多种样的关系，而不论是什么样的关系，都将要受到买卖不破租赁规则的。

结语

买卖不破租赁承租人解除合同权利是存在的，但需要注意在租期未届满的情况下，原房东将房屋转让给其他人，原房东在租赁合同中的出租人地位就会自动被新房东所取代。对于买卖不破租赁的例外情况，例如房屋在出租前已设立抵押权或已被依法查封的情况，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民不予支持。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：

（一）标的物严重不符合约定；

（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。

承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。